在租房方面，很多刚到城市工作、生活的人基本上都有租房的经历。租房市场非常大，据相关数据显示，2020年，中国有2.2亿人租房，而且这个数据还在不断增加，但很多人的租房经历并不好，这主要是我国租赁市场体系不完善的原因。在租房过程中，租客始终是最弱势的一方，租客经常会感觉没有安全感。

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为规范住房租赁市场，将于2021年实施的《民法典》新规已经明确规定，涉及租赁住房的方方面面，现行《合同法》将随之废止。也就是说，从明年开始，出租房屋将按照“新规定”办理，这涉及到出租人、租客。总体来说，“新规”既有对出租人的保护，也有对租客的保护，是人们出租和租房的重要法律依据。

1、居住权的房屋不能出租与买卖

从明年起，房屋可以设立居住权。根据规定，部分有居住权的房屋不得出售、出租、继承。一旦房屋被业主建立了居住权，即使没有产权，居住人也可以居住。当然居住权是有时间可以选择的，一旦你租了一个有居住权的房子，你的租赁合同将被视为无效。因此，我们在买房或租房时，一定要检查房子是否设立居住权。但从明年起，大量房屋将拥有居住权。这类房屋将被视为出租房屋的雷区，不得触碰，因为法律不允许出租。

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2、租赁期限

根据《民法典》的规定，最长租赁期限不得超过20年，超过租赁期限的部分视为无效。如果忘记约定租赁期限，或无法确定租赁期限，则视为不定期租赁，双方可提前通知对方终止租赁。对于出租人和租客来说，如果未来租赁期限不确定，不定期租赁实际上是一种很好的租赁方式，但是，如果你想保持长期稳定的租赁关系，最好约定固定租赁期限。

3、转租问题

在租房过程中，为了从中间赚差价，二手房东还是很常见的。根据新规，一旦房东发现房子被转租给他人，出租人可以解除租赁合同。但考虑到“他人”也是“受害人”，出租人在发现二手房东转租行为后6个月内未提出异议的，视为同意转租，租赁合同有效。

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4、房屋改造方面

由于现代年轻人对居住环境的要求不同，在租房过程中会出现一些改造事件，如刷墙、改造卧室等，没有获得房东同意，房东可以要求恢复或赔偿。因此，如果租客有改造房屋的想法，在进行前应事先与出租人沟通取得同意，否则将承担相应的责任。

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5、租客有优先购买房屋的权利

租房子总是给人一种没有固定住所的感觉，因为尽管有些租客与房东签订了长期租赁合同，但由于种种因素，有些房东需要出售有租约的房屋。为保护租客的合法权益，新规明确规定，房东需要出售租赁房屋时，应当事先告知租客，租客有优先购买权。

房东不履行通知义务的，租客可以向房东索赔。虽然租客不一定购买，但为了避免相关纠纷，房东有必要告知租客有优先购买权。租客应在15日内将购买意向告知房东，否则将丧失优先购买权。当然，如果房东把房子卖给近亲，是不受此协议的约束。

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6、定金问题

根据《民法典》规定，租客交纳定金后不履行租赁合同或者不按照约定履行的，导致租赁合同的目的不能实现，租客不能要求返还定金。如果是房东不按照约定履行租赁合同，致使租赁合同目的不能实现的，房东应当双倍返还定金。需要注意的是，虽然当事人可以约定定金的数额，但约定的数额不得超过租金总额的20%，超出部分不具有定金的效力。实际交付的定金超过或者少于约定金额的，视为变更约定的定金金额。

7、房屋所有权有争议或被查封，可以退还租金

房屋所有权纠纷、或因诉讼纠纷，房屋被司法机关查封甚至拍卖，严重影响租客的安居权。租客应保留相关证据，及时通知房东解除合同，押金可全部退还。

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近日，住建部再次为了租客利益挂出《住房租赁条例征求意见稿》，面向租客征求意见的通知。主要内容包括：出租房屋的内部装修应符合国家有关标准，不得危害租客的人身健康；租赁期间，除法律和合同约定情况外，不得单方面增减租金，也不能扣减或者迟延返还押金，对于租金上涨过快的现象，有关部门将采取必要措施；房屋租赁企业不得采取隐瞒、欺骗、胁迫等手段，要求租客使用住房租金贷款。

此外，“新规”还对出租的房源作了规定，明确指出：出租人应当保证出租房屋符合建设、消防等方面的标准和要求，具备供水、供电等必要的生活条件；而现在许多额外增加出来的“房源”未来将被禁止出租，包括厨房、阳台和地下室等，这些空间不是用来居住的，如果将这些空间租出去的话，不仅会被责令限期改正；情节严重的话，个人将处以1万元以上5万元以下罚款，对单位处以10万元以上50万元以下罚款。

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国家对房屋租赁相关事项的修改更接近事实，解决了房屋出租过程中的许多问题，房东、租客的合法权益得到充分保障。同时，为了防止纠纷产生，我们要注意不管是卖租赁房屋，还是购买二手房屋，都需要履行必要的程序。“新规”在很大程度上保护了租客的权益，促进了房屋租赁市场的健康发展。